四川省盐亭县人民法院

民事判决书

（2013）盐民初字第1153号

原告李某某，男，汉族。

委托代理人何某某，盐亭县金剑法律服务所法律工作者（系特别授权委托代理）。

被告四川XX房地产有限责任公司。

法定代表人冯某某，系公司董事长。

委托代理人顾某某，四川川北律师事务所律师（系特别授权委托代理）。

被告四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部。

负责人赵某某，男，汉族。

委托代理人何某某，四川科大律师事务所律师（系特别授权委托代理）。

委托代理人何某，四川科大律师事务所见习律师。

原告李某某与被告四川XX房地产有限责任公司、四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理后，依法由审判员蒲进适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人何某某、被告四川XX房地产有限责任公司的委托代理人顾雄峰、被告四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部的委托代理人何某某、何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，2013年1月21日，原告在云溪镇商贸都城.家和苑项目部以2800元/平方米的价格一次性付款的方式预付了四套房房款1050216元，双方签订了房屋认购书。原告多次要求第二被告办理房产证未果。 2013年5月31日，原告在盐亭县房管所查到：被告出售给原告的4幢15层3号房97.93平方米已被网签出售给李某某，3幢16层2号房89.61平方米已被网签出售给王某某。被告这一系列行为侵犯了原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、请求解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告速退原告购房款50万元并承担资金利息以及依法承担购房款1倍的赔偿损失；3、判令2被告承担连带责任；4、诉讼费由二被告承担。

被告四川XX房地产有限责任公司辩称，被告是商贸都城的开发公司，家和苑项目部是被告下设成立的。赵某某挂靠四川XX房地产有限责任公司进行房地产开发，二者约定，在开发期间产生的债权债务由项目部自行承担。家和苑项目部的职责房产开发、管理、施工建设，但对外销售房屋只能以公司名义销售。被告与原告之间不存在商品房买卖合同关系，也没有收到来自原告的所谓购房款1050216元。原告所提供的“房屋认购书”是虚假的，该认购书是赵某某个人与原告所签，名为“房屋认购”实为“高利借贷”，合同的当事人应当是原告与赵某某，被告及其家和苑项目部均不是本案适格的主体。原告要求解除商品房买卖合同并返还购房款缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。

被告四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部辩称:事实上，赵某某因在原告处借款无力偿还而书写的房屋认购书，双方未实际形成房屋买卖关系，其余答辩意见与被告四川XX房地产有限责任公司的答辩意见一致。

经审理查明，被告四川XX房地产有限责任公司，原名四川XX投资有限责任公司。2013年6月6日依法变更公司为名称并注册登记，经营范围及方式为一般经营项目及房地产开发等项目。2011年2月16日，盐亭县川中综合农贸市场服务有限公司在盐亭县国土资源局经公开拍卖竞标取得了位于盐亭县云溪镇文同社区2组面积为8283.82㎡的国有建设用地使用权。盐亭县川中综合农贸市场服务有限公司的法定代表人赵某某以个人名义挂靠被告四川XX房地产有限责任公司，并以该公司的名义在盐亭县云溪镇文同路2组上述竞买取得的土地上开发修建“商贸都城·家和苑”工程。2010年4月9日，被告四川XX房地产有限责任公司依法注册登记成立了四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部，项目部负责人为赵某某，经营范围为房地产开发。2012年9月至2012年10月间，被告四川XX房地产有限责任公司补办了《建设工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》。被告四川XX房地产有限责任公司在开发上述房地产工程项目建设期间，2012年4月23日取得了商贸都城项目商品房预售许可证。被告四川XX房地产有限责任公司下属的家和苑项目部对外进行房屋预售买卖，自行收取了购房款。2013年1月21日至2013年3月间，该项目部将上述“商贸都城.家和苑”房地产项目中的4幢15楼3号、4幢16层2号、3幢16层2号、3幢15层3号房预售给原告李某某所有。双方分别签订了书面的商贸都城·家和苑房屋认购书。原告先后向该项目部支付购房款共计1050216元。在此期间，被告四川XX房地产有限责任公司先后三次在绵阳晚报、绵阳日报刊登公告，公告称项目部和分公司无权对外从事经营活动，如需办理相关业务，直接到原XX有限责任公司办理。但未向上述项目部出具书面的相关函件，也未终止项目部对外预售房屋的买卖行为。2013年1月27日、2013年3月27日被告四川XX公司以网签合同的方式将上述项目部预订给原告的3幢1单元16层1-16-2号房屋、4幢1单元15层1-15-3号两套房屋分别以240155元、225239元的价格出售给与案外人王某某、李某某所有。双方签订了书面的商品房买卖合同，并在房产登记部门办理预售登记。被告公司下属的项目部于2013年1月21日向原告预售的两套房屋中，双方于2013年1月21日签订了书面的房屋认购书，乙方（原告）认购的意向楼号为4栋15层3号和3栋16层2号，房屋建筑面积分别为97.93㎡、89.61㎡，单价为2800元每平方米，总房款分别约为274200元、250908元。当日，原告以银行转账的方式如数向项目部支付了上述购房款。项目部收到房款后，分别向原告出具了收据两张，该收据上加盖了项目部、项目部财务专用章及赵某某的个人印章。2013年5月31日，二原告在房产登记部门发现上述房产已由被告四川XX房地产有限责任公司出售给他人，遂引发本案诉讼。在庭审中，二被告称，上述项目部与原告间并未形成房屋买卖关系，原告缴纳的房价实际上是赵某某与原告间的高息借款，但未提供相关证据予以证实。

上述事实，有当事人的陈述、商品房预售许可证、建设施工许可证、建设规划许可证、商品房买卖合同、房屋认购协议书、收据等证据在卷证实。

本院认为，被告四川XX房地产有限公司因挂靠关系并以该公司名义进行商贸都城·家和苑房地产开发，并注册登记成立了四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部，并授权该项目部进行房地产开发。上述项目部属被告四川XX房地产有限责任公司在开发上述工程项目期间，因工程开发建设需要而设立的内部下辖分支机构，其在职权范围内从事对外买卖、预售的房屋等相关商事行为，其行为与被告四川XX房地产有限责任公司间构成职务代理。本案中，被告四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部在其职权范围内将其开发的房产项目工程中的两套房屋预售给原告，二者间签订了书面的房屋认购书，原告按约定如数支付购房款，其行为属被告四川XX房地产有限责任公司授权的商事行为。被告四川XX房地产有限责任公司虽然在绵阳日报、绵阳晚报刊登公告，但并未限制或撤销对其下属上述项目部的授权，也未终止项目部对外预售房屋行为，其行为后果应由被告四川XX房地产有限责任公司承担。原告与项目部间签订了房屋认购书，此认购书中，双方就认购房屋的位置、价款等商品房买卖合同的主要内容进行约定，且原告按认购协议约定如数足额支付认购房屋价格，此认购协议应认定为商品房买卖合同。被告四川XX房地产有限责任公司项目部和原告在缔约后，被告四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部将原告订购的上述两套房屋出售给他人，致使原告无法实现购买上述两套商品房的目的，原告请求解除上述认购协议的诉讼请求，本院予以支持。被告四川XX房地产有限责任公司家和苑项目部收取原告购房款的行为产生的法律后果，应由设立项目部的被告四川XX房地产有限责任公司因家和苑项目部属职务代理行为，而承担返还原告预订购房款525108元的法律后果，并从占用资金之日起，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率标准承担资金利息。原告自行主张返还购房款50万元，属当事人对自己民事权利的处分，本院予以准许。原告请求被告承担购房款一倍赔偿损失的诉讼请求，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第九条关于双倍赔偿损失的情形，本院不予支持。为此，为了规范、保护商品房开发市场的有序发展，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第一条、第五条、第九条之规定，判决如下：

一、由被告四川XX房地产有限责任公司在本判决生效后三十日内向原告李某某返还房屋预购款50万元，并从占用资金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付资金利息；

二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费8800元，由被告四川XX房地产有限责任公司负担。

如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

审  判  员    蒲   进

二0一三年十一月二十九日

书  记  员    胡   蕾 

附录：

《中华人民共和国合同法》

第四十九条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》

第一条  本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第九条  出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。